Недвижимость в Израиле

Стоимость недвижимости в Израиле резко выросла в прошедшем 2022 году, в силу нарастающего мирового финансового кризиса.

Её цена зависит от тех же факторов, что и во всём мире:

• город
• район
• улица
• характеристика жилого фонда
• транспортная доступность

Аренда недвижимости в Израиле и её цена также напрямую зависит от выше озвученных факторов и различается от местоположения и ее характеристик.

Доступность недвижимости в Израиле

Зарплаты по стране выросли чуть менее 4% при показателях уровня инфляции почти в 6%. Для борьбы с инфляцией была повышена базовая процентная ставка до уровня в 3,75%, что также повлекло увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам, существующим и предлагаемым, так как большинство из них привязаны к плавающим ставкам.

Следствием всего этого явилось, то что купить недвижимость в Израиле стало несколько сложнее из-за увеличения требуемой суммы капитала. Все эти факторы способствовали увеличению разрыва доходности и доступности жилья для покупателей.

Тем не менее, в секторе жилой недвижимости присутствует постоянный спрос, несмотря на снижение покупательской способности у людей.

Где искать недвижимость

Продажа недвижимости в Израиле осуществляется по тем же принципам ценообразования, что и во всём мире. Цена на объекты будет зависеть от месторасположения, наличия близости воды у побережья, вид из окна, планировка помещения, уровня класса жилья и так далее.

Рассмотрим цены на жилую недвижимость по городам. Традиционно квартиры израильтян имеют 4-5 комнат, поэтому для обзора возьмём именно их. Квартиры меньшей планировки в стране большая редкость.

Города

Тель-Авив, Бат-Ям	Цена малогабаритной квартиры обойдется в среднем от 300 до 350 тысяч долларов и стандартной из 4 комнат от 550 до 600 тысяч долларов. Дороже ценится недвижимость в северной части города и вдоль побережья Цена аренды на 4-х комнатную квартиру в этих районах доходит до 5 тысяч долларов в месяц, а в остальных районах плата может быть в два раза дешевле
Хайфа	Приобретение жилья здесь более доступное, цены гораздо ниже. Власти города прикладывают много усилий для строительства бюджетного жилья. Квартиру в новостройках южной части города площадью около 70 квадратных метров, можно купить от 150 до 190 тысяч долларов
Ашкелон	В этом городе трехкомнатная квартира обойдется от 200 до 250 тысяч долларов, а малогабаритная двухкомнатная квартира оценивается в 130 тысяч долларов. Частный коттедж площадью примерно в 200 квадратных метров будет стоить примерно до 500 тысяч долларов
Нетания, Герцлия	Эти города расположены на побережье рядом с Тель-Авивом, но имеют цены на недвижимость гораздо ниже, чем в нём
Иерусалим	Стоимость квадратного метра жилой недвижимости составляет в среднем от 6500 до 7500 долларов

Агентства или риэлтеры

Риэлторская деятельность в Израиле лицензируется и этот фактор обязательно нужно учитывать при выборе агентства. В сделке участие риэлтера необязательно, так как покупатель может самостоятельно подыскивать себе объект недвижимости и напрямую общаться с продавцами. Но для иностранных покупателей, которые испытывают трудности, связанные с языковым барьером, услуги агентств будут удобны.

Обязательным участником сделок по недвижимости в Израиле является адвокат, причём у каждой из сторон он должен быть свой. Адвокат отвечает за юридическую сторону сделки, а также чистоту объекта недвижимости. Стоимость его услуг составляет от 0,5 до 1,5% от стоимости объекта недвижимости плюс НДС.

Ипотека для репатриантов

Для получения ипотеки в Израиле не обязательно быть резидентом или гражданином страны, а также нет необходимости в подтверждении легального дохода на территории государства.

Недвижимость для репатриантов в Израиле и её приобретение в условиях роста цен в стране связана с проблемой накопления капитала. У некоторых репатриантов недостаточный уровень знания языка и трудности, связанные с поиском высокооплачиваемой работы, а у большинства существует необходимость оплачивать аренду квартиры.

Поэтому для своих новых граждан Израиль создал льготную систему кредитования, которая для большинства является единственной возможностью приобрести собственное жильё.

Машканта

В Израиле ипотека для репатриантов называется «Машканта». Кредиты репатриантам на покупку недвижимости выдаются под контролем и поддержке министерства финансов Израиля. Её имеют право оформить новые репатрианты и граждане Израиля, которые были рождены за пределами государства.

Помимо этого, израильское государство субсидирует 15% стоимости квартиры или дома в течение 15 лет, то есть 1% в год. Условием для безвозмездной помощи является отсутствие сделок с недвижимостью. Если же объект был отчуждён за этот срок, то придётся выплатить государству 17% от стоимости сделки.

Условия получения машканты зависят от различных факторов и процент для всех её получателей разный.

Влиять будет:

• срок жизни в стране (например, не более 50% стоимости недвижимости оплатит банк, если израильтянин проживает более 180 дней в другой стране)
• прохождение службы в армии страны (сниженную ставку получит израильтянин, который постоянно живёт в стране и отслужил в армии)
• возраст заемщика
• доходы, которые имеет заёмщик
• семейное положение и количество детей

Различные банки страны предлагают разные условия по машканте в настоящее время. Они могут различаться процентной ставкой, условиями плавающей ставки или её привязкой к валюте. Репатрианту нужно обойти несколько банковских учреждений, узнать их условия и выбрать наилучшие для себя.

Необходимыми условиями для получения льготной ипотеки являются:

отсутствие факта владения недвижимостью в течении предыдущих 10 лет заёмщиком или его супругой(ом)	необходимо иметь сумму в 25% от стоимости объекта недвижимости
заёмщики должны иметь удостоверение личности израильтянина (теудат-зеут)	обладать стажем работы не менее 3 месяцев и иметь рабочее место
заёмщики, оформившие машканту до совершения алии, должны совершить сделку в течение 1 года после подписания договора о кредитовании	ежемесячный платёж по ипотеке не должен превышать 40% от дохода заёмщика или его семьи в целом

Документы для покупки недвижимости

Для оформления кредита на покупку недвижимости в Израиле (рассматривается вопрос в течении недели) нужно предъявить следующие документы:

• паспорт или паспорта, если заявитель состоит в браке, а также их ксерокопии
• информацию о приобретаемом объекте недвижимости (актуально и для Машканты
• страховой полис
• договор купли-продажи

Всё оформление и соблюдение чистоты сделки ведёт адвокат.

Налоги при покупке недвижимости

Единый налог на недвижимость в Израиле не применяется. Существует арнону – налог в местный муниципалитет. Его размер равен примерно 50-60 долларам в месяц и зависит от площади недвижимости и её местоположения.

При покупке недвижимости для новых репатриантов введён льготный налог – на недвижимость стоимостью до 509 тысяч долларов он составляет 0,5% от стоимости объекта, а если стоимость выше — 5%. Налог не взимается, если недвижимость приобретается на первичном рынке у лицензированного застройщика.

Как проверить недвижимость

Если вы уже живёте в Израиле и имеете временную возможность, то нужно самому обследовать объект недвижимости, который вам понравился. Многие общаются с соседями, чтобы выяснить какой контингент граждан живёт в округе.

Несмотря, на то, что многие сайты хорошо описывают районы – нет ничего лучше, чем оценить всё самому.

Также нужно узнать, как зарегистрирован объект в земельном кадастре и в чьей собственности находится земля под объектом недвижимости. В этих случаях также есть нюансы, которые влияют на условия ипотеки.

Некоторые покупатели выбирают относительно дорогой (примерно 800 долларов), но более надёжный путь – нанимают оценщика, который работает с банками. Он проводит полное обследование недвижимости, делает её оценку и, самое главное, проверяет все обременения. Также, к услугам оценщиков прибегают покупатели проживающие заграницей.

Какие расходы кроме самой недвижимости

Итак, вы определились и выбрали недвижимость в Израиле. Цены изучены, и вы готовы перейти к сделке по вашему объекту. Но необходимо понимать, что оформление в собственность жилья в израильском государстве связанно с дополнительными расходами. Вот их основной перечень:

Ежегодное страхование жизни заёмщика в случае покупки с помощью ипотеки	200$
Гербовый сбор за оформление ипотеки	5$
Страхование недвижимости ежегодно до конца срока ипотечного кредита	110$
Независимая экспертиза объекта недвижимости, которая проводится банком, если оформляется ипотечный кредит	240$
Стоимость услуг адвоката (обязательно участие в сделке)	до 1,5% от стоимости объекта недвижимости
Регистрация заявления в регистрационном бюро об осуществлении сделки купли-продажи по объекту недвижимости	70$
Проведение проверки продавца на наличие регистрации объекта недвижимости на его имя	40$
Оплата налога на совершение сделки по приобретению недвижимости	25% от прибыли семьи

Этапы покупки недвижимости

В моменте, когда покупатель определился с выбором жилья и согласовал его стоимость с продавцом, этот объект можно зарезервировать на время проверки.

Резервация и проверка объекта

Этот процесс позволяет создать временной интервал, в который его никто не сможет приобрести, а покупатель может проверить юридическую чистоту объекта перед подписанием договора сделки.

Для процедуры резервирования заключается предварительное соглашение. Иногда, по требованию продавца вносится задаток, который не превышает 10%.

Договор купли-продажи

Как правило договор подписывается двумя сторонами в офисе адвоката продавца. Нотариального заверения он не требует. В договоре прописываются все юридические моменты, касающиеся сделки – за этим следят и отвечают за это адвокаты.

После того, как договор подписан стороны оформляют бланк, позволяющий покупателю сделать уведомительную запись в Бюро регистрации недвижимости. Эта процедура даёт гарантии, что объект не подлежит никаким сделкам, пока не завершится текущая. В случае ипотеки, банки в обязательном порядке делают такую запись в свою пользу.

В момент подписания договора как правило производится первый этап оплаты до 30% от стоимости недвижимости в зависимости от условий договора между продавцом и покупателем.

Оплата

Сроки, а также порядок расчётов между покупателем и продавцом прописываются в договоре купли-продажи. Необходимо учитывать комиссию за конвертацию валюты, если деньги у покупателя не в израильских шекелях. По закону оплата должна производиться именно в них.

Покупатель обязан заплатить все налоги на приобретение недвижимости и только после этого наступает возможность регистрации объекта.

Регистрация собственности

По завершении процедуры расчётов по сделке с недвижимостью покупатель получает ключи от продавца и получает право пользования объектом.

В это же время адвокат регистрирует покупателя как нового собственника во всех государственных реестрах недвижимости. По времени эта процедура может занимать до девяти месяцев.

Можно ли приобрести недвижимость без посещения Израиля

В Израиле можно приобрести недвижимость и без присутствия в стране.

Как правило выписывается нотариально заверенная доверенность на адвоката, который будет представлять интересы покупателя и осуществлять за него все юридические действия, оговоренные в доверенности.

Также, в настоящее время строительным подрядчикам дали право осуществлять передачу квартир покупателям удалённо, без проведения личных встреч.